Панельный дом или кирпичный что лучше – Какой тип здания выбрать при покупке квартиры, или В каком доме лучше жить

Статья «Какая квартира лучше панельная или кирпичная? »

Интересоваться преимуществами и недостатками материала, из которого возведен дом, где вы планируете приобрести квартиру, нужно до покупки. Только так вы сможете все обдумать, обсудить с родными и принять правильное решение.

Главное преимущество кирпичных квартир в их отличной шумоизоляции и теплозащите. Кирпич сохраняет тепло внутри помещения намного лучше, чем панельные стены. Поэтому такая квартира не нуждается в дополнительном утеплении. Дома из кирпича строятся без использования массивных металлических конструкций, которые могут со временем подвергаться коррозии.

Еще одним преимуществом кирпичных квартир является экологическая чистота строительного материала. На данный момент кирпич является наиболее безопасным для здоровья стройматериалом, который применяется для возведения многоэтажных зданий. Кирпичные стены «дышат», благодаря этому в них не будут размножаться микроорганизмы и грибки. Конечно, есть свои нюансы, например, если квартира находится на последнем этаже, а крыша протекает, то на стенах может завестись плесень. Это также нужно продумывать перед покупкой, чтобы не приобрести жилье в аварийном доме.

Стоимость квартир в кирпичном доме всегда выше, чем в панельном. Связано это с тем, что строительство такого здания всегда более трудозатратно, также на его возведение требуется намного больше времени.

Кирпич является самым долговечным стройматериалом. Это легко доказать, ведь многие дома, построенные в дореволюционный период, служат уже 100 и более лет и при этом остаются в отличном жилом состоянии. То же самое можно сказать и о «сталинках».

С покупкой квартиры в старинном доме нужно быть осторожнее. Обязательно советуйтесь с опытным риэлтором, так как среди таких квартир есть как аварийные, так и в отличном состоянии.

Большинство панельных домов были построены в 50-х годах ХХ века. Главной целью массового строительства жилых зданий по типовым проектам было обеспечение как можно большего числа людей квартирами. Самыми распространенными домами того времени являются 5-этажные «хрущевки».

Современные панельные дома строятся уже по совершенно иным технологиям. Стоят такие квартиры дешевле, чем в кирпичных домах, так как здания из панелей возводятся намного быстрее.

Срок службы панельных домов зависит от технологии, по которым они строились. Эти нюансы надо уточнять в каждом конкретном случае. К примеру, если речь идет о «хрущевках», то их проектный срок службы около 50 лет, но специалисты утверждают, что это минимум, так как их реальная прочность превышает в полтора раза указанную в проекте.

Нужно знать, что шумо- и теплоизоляция в панельных квартирах хуже, чем в кирпичных. Вполне может понадобиться дополнительное утепление стен. В такой квартире невозможно будет сделать перепланировку.

Если дом старый, то вполне возможны трещины между панелями.

Если вы выбираете квартиру в панельной «хрущевке», обязательно узнайте, адекватны ли ваши будущие соседи сверху. Звукоизоляция в старых домах плохая, поэтому есть случаи, когда люди продают квартиры из-за слишком шумных соседей.

В современных панельных домах эту проблему решают при помощи новых строительных технологий.

Например, отличной шумоизоляцией обладают керамзито-бетонные панели. Также есть так называемые панели-«сэндвичи», в которых между двумя слоями бетона находится утеплитель.

Если вы решили приобрести квартиру в здании, которое еще не построено, имеете в виду, что кирпичная многоэтажка будет возводиться около трех лет, а современный панельный дом строится 9-12 месяцев.

Вернуться к списку статей

плюсы и минусы, сравнение с другими конструкциями

Наверх Перепланировки

Каталог домов

С чего начать ремонт О проекте Реклама Контакты Facebook Vkontakte Odnoklassniki Instagram Дизайн и декор

Квартира
Спальня
Кухня
Столовая
Гостиная
Ванная комната, санузел
Прихожая
Детская
Мансарда
Маленькие комнаты
Рабочее место
Гардеробная
Библиотека
Декорирование
Мебель
Аксессуары

Загородный дом
Ландшафт
Системы хранения
Коридор
Уборка

Строительство и ремонт

Фундамент
Кровля
Стены
Окна
Двери и перегородки
Потолок
Балконы и лоджии
Внутренние конструкции
Пол
Водоснабжение и канализация
Отопление
Вентиляция и кондиционирование

Газо- и энергоснабжение
Освещение
Сантехническое оборудование
Безопасность и домашняя автоматика
Бани, сауны, бассейны

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? (Качественные характеристики)

Cara-Foto/Fotolia

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:

месторасположение;
транспортная доступность и инфраструктура;
тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
внутреннее состояние.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, что через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом, и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. Поэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.

Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.

В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в домах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую вторичку привлекательной для жизни.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче всего с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600-я серия в Петербурге, получившая народное название «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся, и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.

Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в зависимости от конкретного случая. Например, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.

Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.

В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

С чего начать покупку вторичного жилья?

Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:

В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии. 

Надо быть особенно аккуратными с домами времен революции. Необходимо сразу выяснить, была ли капитальная реконструкция, менялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах. В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стояках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.

В целом самое важное при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Панельные дома — плюсы и минусы

Вся правда о панельных домах! Неужели все то, что мы знали о «панельках» — жилых домах наиболее доступного сегмента, не соответствует действительности, если речь идет о зданиях современной застройки? Серые кварталы панельных домов постепенно уходят в прошлое, трансформируясь в комфортную, но, тем не менее, так привлекательно доступную недвижимость. Мы решили разобраться, что именно предлагают застройщики покупателям квартир в панельных домах сегодня и обратились к конкретным показателям качества.

В настоящее время почти во всех городах большинство домов – это панельные многоэтажки разных лет постройки. Они стали настоящим спасением в эпоху тотальной урбанизации, когда надо было решать жилищный вопрос рекордными темпами. При этом важно было добиться одновременно высокой прочности всех конструкций, скорости и максимальной экономии при строительстве. Спрос на квартиры в «панельках» сохраняется и сегодня, современные девелоперы реализуют все новые и новые проекты.

Технологии панельного домостроения постоянно совершенствуются, комфортность проживания в таких домах повышается, но все же такие многоэтажки при всех их достоинствах сохраняют многие недостатки.

Преимущества «панельного зодчества»: чем хороши панельные дома?

Панельные дома строятся быстро, менее чем за год, а значит, если квартиры в них покупаются на стадии котлована для последующей перепродажи или сдачи в аренду, период окупаемости такого инвестиционного проекта будет намного меньше. Да и въехать в панельный дом от надежного застройщика можно намного быстрее, чем в кирпичный дом, что является большим преимуществом для тех, кто в ожидании собственной квартиры вынужден снимать жилье.

Большинство базовых конструктивных элементов, таких, как стены и межэтажные перекрытия, производятся на специализированных предприятиях, где все процессы являются механизированными и даже автоматизированными, что сводит к минимуму брак или ошибки, обусловленные пресловутым человеческим фактором. Таким образом, главным отличием возведения «панелек» от монолитного и кирпичного строительства является то, что большая часть процессов подготовки составляющих осуществляется в цехах по проверенным технологиям и с налаженным контролем качества.

Получается, что на строительную площадку привозят почти готовый дом, но только в разобранном виде. Например, перекрытия и панели внутренних стен «приезжают» на площадку с уже готовыми каналами для электрической проводки. А внешние плиты уже имеют оконные проемы.

С заводов поступают конструкции, имеющие требуемую проектную прочность. Далее уже ответственная задача возлагается на строителей, которые обязаны правильно собрать конструкцию. Поскольку элементы являются достаточно крупными, легче контролировать качество сборки.
Кроме того, панельная технология позволяет проводить значительную часть работ в период морозов, что дает возможность не останавливать строительство в зависимости от погодных условий.

Квартиры в домах, собранных из железобетонных плит, иногда реализуются уже с отделкой, а значит, в них можно вселяться сразу и какое-то время жить без дорогостоящего ремонта.

Среди плюсов панельных многоэтажек можно назвать и тот факт, что они дают равномерную просадку, что позволяет начинать отделочные работы (внутренние и фасадные) практически сразу.
Проемы для дверей и окон в «панельках» всегда стандартные, что облегчает выбор готовых дверей и окон, экономию обеспечивает отсутствие необходимости в заказе нетипичных моделей.

Если говорить о проектном сроке эксплуатации панельных домов, он достигает полувека, хотя реальный срок службы может быть в полтора-два раза больше.

Но главным преимуществом панельных домов является, конечно же, меньшая стоимость квартир по сравнению с такой же жилплощадью в кирпичных или монолитных домах. Это весьма немаловажный фактор, как для многих инвесторов, так и для тех, кто ищет максимально бюджетное жилье.

Явные недостатки технологии: тепло- и звукоизоляция

Один из главных недостатков «панелек» известен каждому, кто хотя бы какое-то время прожил в панельном доме. Это недостаточный уровень звукоизоляции, причем в некоторых старых домах он настолько никуда не годится, что слышны разговоры соседей за стенкой. Если в одной из квартир такого дома делается ремонт, от шума страдают жильцы трех-четырех этажей сверху и снизу.

Конечно, современные технологии предполагают использование панелей оптимальной толщины и использование инновационных звукоизоляционных материалов, но все равно проблема остается. Дело в том, что бетон сам по себе не обладает достаточными качествами звукопоглощения, и это приходится принимать во внимание. Если рядом поселится какой-нибудь тенор, начинающий утро с распевки, или беспрестанно осваивающий гаммы ребенок, вынужденное получение музыкального образования гарантировано всем соседям. И это, если разобраться, даже не худший вариант.

Способность к аккумулированию тепла у панельных конструкций невысока, стены стремительно остывают при минусовых температурах, поэтому, фактически, собственники вынуждены отчасти оплачивать «прогрев улицы». Вдобавок бетонные стены отлично прогреваются и передают тепло летом, от чего в квартирах становится душно.
Еще потенциальная проблема кроется в наличии обязательных межпанельных швов, которые требуют качественной герметизации. Если на стыках швов и в углах начинают появляться какие-то щели, влага может попадать в жилые помещения, а звуко- и теплоизоляция становятся еще хуже.
«Панельки» не случайно в народе называют еще и «коробками»: здесь действительно сложно разогнаться с архитектурными изысками или индивидуальной планировкой. От шаблонности архитектурных и планировочных решений никуда не денешься. Да и комнат в такой квартире максимум четыре, но в основном, это стандартные «однушки», «двушки» и «трешки».

Если это здания прежних лет постройки, планировка квартир в большинстве случаев оставляет желать лучшего, а реконструкция требует обоснований и имеет ограничения. В современных домах таких проблем гораздо меньше.

Современные дома из панелей: что изменилось в лучшую сторону

Подавляющее большинство панельных домов по качественным показателям сложно даже сравнивать с многоэтажками позднего советского периода, не говоря уже о, например, «хрущевках». Например, достаточно неплохие показатели имеет серия П-44Т, которая отличается, к тому же, высокими эстетическими параметрами.

Если говорить о планировке плитных строений, революционным рывком стало то, что шаг несущих стен увеличился с 3,3 метров (в старых многоэтажках) до 4,2 метров во многих домах последних лет. Комнаты в итоге стали более просторными и более совершенными по конфигурации. Новые подходы в проектировке также позволили увеличить высоту потолков вплоть до трех метров.

С другой стороны, эти дома не подойдут тем, кто предпочитает свободную планировку – изменить можно не так уж много.

Многие застройщики стали отдавать предпочтение новым трехслойным панелям с отличной теплоизоляцией. Все стыки качественно герметизируются, утепляются и оштукатуриваются. В итоге — швов практически не видно, что улучшает и внешнюю эстетику, и важные качественные показатели, и общий срок жизни многоэтажки.

Использование современных стеклопакетов, новейших технологий утепления, а также качественных сплит-систем позволяет решить проблемы, связанные с теплоизоляцией, даже в старых домах, а в новостройках решение многих задач по повышению комфортности заложено уже на этапе проектирования.

Важным преимуществом можно назвать и цветовое разнообразие современных панелей, что дает возможность подбирать интересные комбинации и создавать очень интересные фасады, разительно отличающиеся от скучных серых «панелек» советского периода. Глядя на нынешние новостройки, неспециалист даже сходу не сможет сказать, какая из технологий использовалась при строительстве того или иного дома.

Среди «непреодолимых» минусов панельного домостроения многие потенциальные покупатели называют невозможность размещения такого же подземного паркинга, который может быть предусмотрен проектами монолитного домостроения. Эксперты говорят о необходимости частого приведения в порядок окрашенных фасадов и насущной необходимости в ответственной управляющей компании.

Разновидности панельных домов

Говоря о домах из готовых плит, чаще всего имеют в виду не только стандартные панельные многоэтажки, о которых, собственно, и шла речь выше, но и панельно-кирпичные здания.

Если речь идет о панельно-кирпичных домах, стоит отметить, что для этой технологии существует намного большее проектов, чем в случае с классическими «панельками». Для возведения стен между квартирами используют различные материалы (лучший вариант, пожалуй – это кирпич), что улучшает шумоизоляцию, а фасады возводят из современных трехслойных панелей, который обеспечивают более качественную теплоизоляцию помещений. Для перекрытий тоже используются железобетонные плиты. Достаточно существенным минусом таких домов является некоторое увеличение сроков строительства и ограниченные возможности для создания индивидуальной планировки.

Заключение

Если при покупке жилья важно получить абсолютно приемлемое качество по максимально демократичной цене, варианты квартир в панельных новостройках стоит рассматривать обязательно. Но если это покупка на стадии котлована ради последующей получения прибыли после продажи, отсроченной на несколько лет, непременно стоит учесть тот факт, что цены квадратных метров в «панельках» растут намного медленнее, чем в монолитных домах.

Впрочем, ценообразование во многом зависит от расположения, инфраструктуры и перспектив развития территории. Если, например, рядом расположена станция метрополитена, то квартира в «панельке» может показаться более предпочтительной, чем жилье в кирпичном доме, который находится на значительном удалении от центральной части города.

Игорь Василенко